Delegation von Entscheidungen an den Verwalter in einer WEG möglich

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde die Erneuerung der Fenster diskutiert. Nach einem Sanierungsplan des Sachverständigen holte die Verwalterin verschiedene Angebote ein. Da nur ein Anbieter übrigblieb, der jedoch keine Kapazitäten mehr für 2022 hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer im Juni 2022, die Entscheidung über die Auftragsvergabe an die Verwaltung zu delegieren. Diese sollte im Rahmen des festgelegten Budgets und der Optikvorgaben für die Fensteranlagen erfolgen.

Rechte der Wohnungseigentümer zur Delegation nach § 27 WEG

Mit der WEG-Reform 2020 wurde der Entscheidungsspielraum der Wohnungseigentümer erweitert. Gemäß § 27 Abs. 2 WEG können Wohnungseigentümer Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Verwalter delegieren. Sie dürfen durch Beschluss festlegen, welche Aufgaben und Maßnahmen der Verwalter im Innenverhältnis übernehmen soll. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

In diesem Fall haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dass der Verwalter den Austausch der Fenster in Auftrag geben darf. Die grundsätzliche Entscheidung, dass die Fenster ausgetauscht werden sollen, trafen die Eigentümer selbst. Der Verwalter wurde lediglich mit der Ausführung beauftragt, unter Berücksichtigung des festgelegten Budgets und der Dringlichkeit der Fenstererneuerung.

Entscheidungsspielraum der Wohnungseigentümer

Die WEG-Reform ermöglicht den Wohnungseigentümern eine flexible Delegation von Aufgaben, insbesondere bei Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen. Dies stärkt die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft, da sie nicht alle Entscheidungen in Eigentümerversammlungen treffen müssen, sondern bestimmte Aufgaben an den Verwalter delegieren können. Voraussetzung ist, dass die Delegation im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung erfolgt und die Finanzierung der Maßnahmen gesichert ist.

Ordnungsmäßige Verwaltung und Ermessensspielraum

Ein Beschluss zur Delegation von Aufgaben an den Verwalter muss der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Bei Erhaltungsmaßnahmen ist dies der Fall, wenn die Eigentümer die grundlegenden Entscheidungen, wie das “Ob” der Maßnahme, selbst treffen und der Verwalter die Ausführung im Detail organisiert. Der Verwalter darf dann über konkrete Aspekte, wie die Auswahl der Handwerker oder die zeitliche Umsetzung, entscheiden.

In diesem Fall haben die Wohnungseigentümer wesentliche Punkte, wie das Budget und den Umfang der Maßnahme, festgelegt und nur die Ausführungsdetails an die Verwaltung delegiert. Die Finanzierung der Maßnahme war durch das festgelegte Budget für das Jahr 2022 gesichert, sodass der Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung handelte.

Praktische Bedeutung der Delegation

Die Delegation von Aufgaben an den Verwalter hat praktische Vorteile. Sie ermöglicht eine effizientere Verwaltung und reduziert den Aufwand für zusätzliche Eigentümerversammlungen. Dadurch wird der Entscheidungsprozess beschleunigt, ohne dass die Eigentümer ihre Kontrollfunktion über wichtige Maßnahmen verlieren.

Urteil des BGH

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 5. Juli 2024 (V ZR 241/23) bestätigt, dass die Delegation der Auftragsvergabe an den Verwalter im vorliegenden Fall zulässig war. Der Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 19 WEG und bewegt sich im Rahmen der den Eigentümern nach § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz.